最近一则新闻引发不少人关注：上海淮海东路地标性商业体“太平洋百货”因租约到期即将关闭，原址将面临新一轮商业调整。尽管这是正常的市场行为，但这一消息从某种程度上确也折射出老牌实体商业转型之艰难。

　　数据显示，上海社会消费品零售总额上半年实现7.6%的增长，与去年同期基本持平。从消费结构看，网上商店零售额增长17.8%，占社会消费品零售总额的比重提高到11.4%。这意味着实体商业增速比去年同期放缓。

　　

　　太平洋百货曾经是淮海东路最繁华的购物中心之一

　　上海的实体商业在全国最为发达，但在低迷了多年后，寒冬似乎远未结束。而更让人关注的问题是，上海的实体商业还会“冷”多久？

　　实体商业起不来，根本原因是消费缺乏新热点

　　商圈人气是反映实体商业的“晴雨表”，逛一逛，便知冷暖。

　　在四川北路走一走，“没啥人气”是最直观感受，想当年，全上海除南京路、淮海路之外，四川路可是响当当得繁盛。现在，这条商街除了最北端的综合性商业体“龙之梦”还较热闹之外，一片冷清落寞；连号称“相对生意不错”的巴黎春天，也难掩萧条；记者注意到，离巴黎春天不远的宝大祥青少年用品商店还缩小了门面，将一块黄金位置出让给其他商铺。

　　

　　徐家汇购物中心也正进行新一轮的升级改造

　　落寞的不仅是四川北路。徐家汇、淮海中路等老牌商圈这两年也被指人气不如当年，不少店铺都还在更新调整之中。

　　网购的兴起，被认为是实体商业遇冷的主要原因，但在上海财经大学教授晁钢令看来，实体商业起不来，根本原因是消费缺乏新热点。

　　“上世纪80年代以来，我国经历两次消费高速增长。一次是家电热，1985年达到消费最高峰，一次是大规模城市改造引发的消费高潮，1994年达到高峰。这两次消费热在最高峰时，助推全国社零年增速跃上30%的平台。”

　　

　　四川北路开始新一轮的改造、升级

　　上海很多商圈就是在这两股消费热潮推动下崛起的：像上世纪90年代初，地铁的通车和大型百货商店相继落成，徐家汇很快成为上海商圈的地标；正面临调整尴尬的淮海东路太平洋百货，也是开业于上世纪90年代中期；五角场商圈同样在上世纪90年代末开始大拆大建，为今天的繁荣奠定基础。

　　晁钢令当时曾预测，下一轮消费高速增长将出现在2005年之后，汽车与住房会成为两大消费热点。“2003年，沿海地区汽车普及率已达3%-5%，当普及率达到8%就意味着私家车在家庭的普及。2000年以后，中国居民还开始大量购买商品房，尽管商品房投资本身不计入消费范畴，但却能大幅拉动消费。”

　　汽车消费、住房投资带来的消费，的确曾在2005年之后对中国消费产生一定拉动作用，但随之带来一系列负面效应，包括房价增长过快、城市交通拥堵、汽车尾气排放带来的污染等。国家后来相继出台了一系列调控房价与控制私家车的政策。“实体商业的冷落有其内在逻辑：汽车、住房两大消费热点没有持续下去。”从这个角度看，在实体消费缺乏新热点的情况下，上海乃至全国实体商业的整体回升，非一朝一夕能解。

　　新热点并非没有，关键是实体商业转不转

　　但，实体商业并非没有逆袭机会，即便缺少汽车、住房等消费热点，也还有其他消费热点可寻。

　　近年不少人将实体商业不景气归因网络消费的兴起。客观讲，有这方面因素，但绝非全部。实际上，网络消费增速近年也在走低。2008年，中国网络消费增速为128%，之后逐年下降，2015年降至33%。不少业内人士表示，如今网购物流配送能力已接近峰值，网购规模如果进一步扩大，势必受到配送能力的制约；还有，物流成本的居高，已开始影响至商品价格；加上网购安全问题也没有得到很好解决。诸如此类的问题，都会影响消费体验。

　　晁钢令认为，到2020年中国网购占零售商业比例不会超过20%。这也意味着实体商业还有很大发展空间。“关键是，实体商业要能挖掘出新的消费热点，调动起居民的消费潜力。”

　　这个新的消费热点在哪里？“比如，近年海淘很热，居民对海外消费需求非常旺盛。但这个海外消费结构已经发生了巨大变化，现在不少游客到海外买买买，很多买的不再是奢侈品，而是生活必需品，如厨房用具、母婴用品、健康产品等消费升级类商品。可是，现在国内很多实体商业还无法满足消费者的这方面需求。”

　　对于单体商业体来说，要有自己独特的东西，才能激发出新的消费欲望。“第一，资源独特，有很强的采购能力，能拿出别家拿不出的商品资源，像现在不少高端超市都做得不错。第二，经营方式创新，很多商业体开设网上试衣间、网上化妆师，无论身在何处，消费者都可以体验产品、网络下单。第三，营造文化气息浓郁的商场氛围、创造更多体验式消费方式，等等。”

　　上海社科院研究员权衡指出，国外很多商业体，总体人气还是不错的。“国外一般人气较旺的实体商业，要么是接受度较高的品牌集中的商业体，要么是同时具有休闲、娱乐、餐饮与购物等功能的商业体，服务与环境越好的商业体，人气往往越旺。总体来看，国内这样的商业体还是比较缺乏的，即便商业模式走在前列的上海也是如此。”

　　转型是市场行为，但背后也需政府“推一把”

　　其实，今年上半年，上海不少实体商业都进入了深度调整转型期，或许有些效益尚未显现，但可能就是为将来的发展蓄积动能。

　　开篇提到的淮海路太平洋关店，背后还有原址的商业更新。据说，物业持有方瑞安集团会收回物业自营，将原址打造成“智慧型、体验式”购物中心，届时整体硬件都会被改造调整，并增加更多零售业态与消费者体验型业态，与瑞安旗下的新天地、湖滨道等商业体，以及这几年很火的K11购物中心等形成联动。

　　

　　2015年12月8日，徐家汇太平洋数码广场二期开始拆除

　　主打了20年多商业的徐家汇商圈去年以来就开始“折腾”。太平洋数码广场二期在拆除重建中，这里计划建造一座小型商业体，不再经营数码产品；新鸿基地产投资运营的徐家汇中心一期华山路地块在抓紧建设，预计明年3月竣工。未来，徐家汇商圈不再是单纯商业为主，而是变身国际商务商业核心区，以商务带商业。

　　还有今年上半年开业的合生国际广场，“补足”了五角场商业的第五个角。这是五角场商圈规模和体量最大的商业体，其中的合生汇商场完全是仿效国外的购物中心模式，商场氛围和体验都非常好。刚开业没多久，人气已是五角场商圈中最足的一个。它是整个五角场商圈商业的“鲶鱼”，将引发整个商圈业态的一次升级。

　　晁钢令认为，上海单体商业体肯定会经过一轮大洗牌，转不过来的会倒闭，但肯定会有一批新的适应当下市场与消费趋势的商业体凸显出来。

　　实体商业走出低谷，是市场自发的调整转型，但背后也需要政府有关部门，在基础设施与周边配套建设上进一步“加力”。

　　比如，曹家渡商圈周边居民很多，有非常大的消费需求，但曹家渡商圈整体建设缓慢，没有足够的商业体量满足周边居民消费，周边的曹家渡花鸟市场、沪西电影院等都没有得到很好的开发利用，与新兴商业体也没有形成良好的互动。曹家渡地处上海的静安、普陀、长宁三区交界，又都不是三区各自建设发展的重点，所以多年发展比较迟缓。三区政府相关部门完全可以在周边环境建设上拿出相应的规划和举措，让这块老商圈的“颜值”亮一亮。